«Глобальные проблемы должны решать глобальные компании»

Владимир Кошелев о строительном рынке и будущем отрасли.
14.08.2014
Председатель совета директоров «Корпорации КОШЕЛЕВ» ВЛАДИМИР КОШЕЛЕВ рассказал корреспонденту „Ъ“ ЕЛЕНЕ ДОНКИНОЙ о том, что именно он предложил Владимиру Путину, почему крупные строительные компании продолжают расти, кто должен расселять и сносить «хрущевки» и как снизить процентную ставку по ипотеке до 10 %.

— Вы встречались с президентом РФ Владимиром Путиным во время его визита в Самару. Как прошла встреча? Что вы ему предложили?

— Встреча прошла отлично. Я поднимал три вопроса. Мое первое предложение — это снижение ипотечной ставки до 10 % годовых. И это касается строительных проектов, связанных с комплексным освоением территории. Подчеркну: оно касается только первичного строительства, только проектов комплексного освоения территорий и только в сегменте доступного жилья. Это важно.Это был не лозунг с призывом: давайте сделаем 10 % годовых. Был предложен механизм. Центральный банк РФ ипотечные портфели, о которых я говорю, расценивает как «безрисковые». В то же время он не рефинансирует коммерческие банки под залог этих портфелей. Мы предложили пересмотреть подход Банка России таким образом, чтобы у коммерческого банка была возможность заложить такой ипотечный портфель и получить возможность прокредитоваться. Что нам это позволит сделать? Сегодня Центральный банк выдает свои денежные средства коммерческим банкам по ставке 7–7,5 % годовых. Если банк хочет зайти в эту программу, он кредитует объект, который ведет строительная компания, дольщиков и делает свою наценку не выше 3 %. Таким образом, мы должны прийти к ставке не выше 10 % годовых.

Эту идею президент поддержал. Он дал задание проработать этот вопрос. Подчеркнув, что важно, чтобы не было каких-либо финансовых пирамид, с этим связанных. И мы в этом тоже заинтересованы. Именно портфель кредитов, выданных на приобретение жилья на первичном рынке, по доступной цене должен перекредитовываться, а не какой-то другой. Не залог вторичного жилья, не залог неликвидных объектов, коттеджей или земельных участков, а именно тот портфель, о котором я говорю.

— Каким образом Центробанк сможет это контролировать?

— Я уже говорил, что, когда выдается кредит, должны соблюдаться определенные параметры: комплексное освоение территории, первичное жилье, сегмент доступного жилья, стоимостные параметры и размер одного ипотечного займа, который не должен превышать пять миллионов рублей.

— Почему, на ваш взгляд, этот механизм не работал раньше?

— Центробанк — очень консервативный институт. И это абсолютно правильно. Когда-то такая инструкция была прописана — был запрет, связанный с залогом ипотеки. В нашей стране, в принципе, не так давно пошла ипотечная программа, это достаточно свежее веяние. А раньше у очень многих строительных компаний возникали проблемы, появлялись обманутые дольщики… Поэтому позиция Центробанка была понятна. Сейчас можно говорить о том, что институт долевого строительства сформирован.

Но мое предложение касается только компаний, которые ведут комплексное освоение территорий. В регионах это единичные компании. Они крупные и известные. Их знают и банкиры, и потребитель. Это, как правило, высоконадежные компании. Здесь есть сложившаяся статистика, есть наш проект, есть проекты наших коллег, которые также ведут комплексное освоение земель. Большие объемы по вводу, большие продажи. Есть статистика по обслуживанию кредитов, которые брались в этих объектах. Когда мы запросили от наших банков‑партнеров статистику о проблемных и о просроченных кредитах в нашем портфеле, нам дали процент ниже 0,15 %. А у нас выдано свыше 10 тысяч ипотечных кредитов, более чем на 11 млрд рублей. Цифра очень хорошая.

— Вторая ваша законодательная инициатива была связана с разработкой механизма для передачи социально значимых объектов госорганам. В чем смысл предложения?

— Смысл предложения в том, чтобы этот механизм регламентировать, чтобы он был прописан и понятен везде. У нас есть очень хороший опыт и результаты работы в Самарской области, связанные с возведением и передачей объектов социальной инфраструктуры. Именно таким образом мы передали детский сад в «КОШЕЛЕВ‑проекте». По этому же принципу мы сейчас проектируем и начинаем строить школу, поликлинику.

Суть предложения очень проста. Застройщик, который ведет комплексное строительство жилья, обязан спроектировать, построить и ввести в эксплуатацию объект социального назначения: детский сад, школу, поликлинику. А затем передать его либо администрации города, либо областному правительству по себестоимости. Весь этот план по строительству соцобъектов подписывается совместно с муниципалитетом или областными властями.

Более того, мы предлагаем, чтобы социальная инфраструктура предавалась на баланс муниципалитетов лишь в том случае, если застройщик уже реализовал от 50 до 70 % построенного или строящегося жилья. Это свидетельствует о том, что его проект просчитан, он востребован рынком и в нем будут проживать люди. То есть социальные объекты строятся там, где они действительно нужны людям. Еще один результат этой работы — серьезное снижение стоимости одного места в детском саду, построенном по такому принципу.

Президент и профильные министерства поддержали нас в этом подходе.

— Почему вообще возникла такая идея? В других регионах подобного опыта нет?

— Мы работаем в разных регионах. Кроме того, я являюсь членом координационного совета Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства, Национального объединения застройщиков, членом корсовета «Деловой России». Мы общаемся с застройщиками, которые работают по всей стране. Сейчас власти вынуждены в каждом конкретном регионе изобретать самобытные решения. Пока нет общего и понятного механизма, как передавать построенные объекты социальной инфраструктуры городу или области. Эти решения не зарегламентированы законодательно. Мы хотим, чтобы наработанный нами опыт был принят и использовался по всей стране. Он прост и понятен. Выигрывают все: жители получают социальный объект там, где он нужен; власти, за счет того что стоимость таких объектов ниже, смогут больше их построить, ну а застройщик хоть на них и не зарабатывает, но благодаря социальным объектам его квартиры с точки зрения рынка становятся гораздо интереснее, количество покупателей растет. Невозможно построить «город» либо усилиями одних застройщиков, либо усилиями властей. Это должна быть консолидированная работа.

— Ваше третье предложение было связано с необходимостью увеличения энергетических мощностей для строительства индустриального парка. В чем здесь ваш интерес?

— Мы очень быстро развиваемся. Наверное, абсолютно бесполезно было кого-то убеждать в 2010 году, что в 2014 году на месте чистого поля будет построен жилой район со всей социальной инфраструктурой. Учитывая, что в то время вообще не продавались квартиры: 2009 год — глубочайший провал, 2010 год — выход из кризиса. И весной 2010 года мы приступили к строительству микрорайона. И если бы тогда мы кому-то начали доказывать, что здесь через четыре года, на территории 160 гектаров, будет проживать 40 тысяч жителей, нормальный человек покрутил бы пальцем у виска.

Но проект пошел. Продукт востребован, в микрорайон приезжают люди. И основной возраст наших жителей от 20 до 40 лет. Это активные люди работоспособного возраста. Возникает абсолютно логичная мысль: зачем нам возить людей через весь город, когда можно организовать рабочие места рядом с существующей застройкой. Был выделен земельный участок площадью 350 гектаров для строительства индустриального парка. И в этот момент правительство столкнулось с тем, что инвестпрограммы у всех федеральных сетевых компаний уже закрыты, поэтому мы вышли к президенту с предложением. В этом вопросе он нас также поддержал, дал поручение профильным министерствам проработать этот вопрос. Теперь индустриальный парк будет обеспечен сетями, и мы сможем туда приглашать инвесторов, создавать недалеко от нашего района рабочие места. Ведь людям гораздо удобнее и приятнее жить рядом с работой.

— Вы работаете в нескольких регионах. Насколько Самарская область привлекательна для инвестора?

— Если бы она не была привлекательна, мы бы здесь не работали. Очень большой процент наших инвестиций вкладывается именно в Самару и Самарскую область. В данном случае мы «голосуем» деньгами. Очень приятно, что с приходом в область Николая Ивановича Меркушкина мы ощутили настоящий «хозяйский» подход, когда человек входит в детали, когда ему интересно, какие проекты у него в регионе появляются.

Понятно, что проблем полно. Проблем нет в тех регионах, где ничего не делается. Иногда в Москве послушаешь главу какого-нибудь региона: «У меня застройщиков нет, никого нет, сделать я ничего не могу». Это не проблемы региона, это проблемы руководителя региона.

— Как бы вы оценили состояние строительной отрасли в Самарской области?

— Сейчас идет развитие строительной отрасли. И развивается она достаточно быстрыми темпами. К самому кризису 2008–2009 годов я относился философски. То, что произошло, позволило «смыть» компании, которых и не должно было быть на рынке. Пропали те компании, у которых были проблемы с дольщиками. И это к лучшему.

Если говорить непосредственно о нашей корпорации, то у нас все идет в соответствии с планами. Все, что мы запланировали, мы реализуем и, может быть, даже где-то бежим впереди.

— А в каком состоянии находится рынок? Вы чувствуете некую тенденцию к глобализации в строительном сегменте?

— Это тенденция мировая. Должны появляться крупные компании, но и маленькие компании тоже должны работать. Рынок должен поделиться. Для того чтобы выдать на наш рынок необходимое количество жилья, без мощных компаний не обойтись. Потому что нужно строить много и быстро. У нас жилья не хватает. Понятно, что кому-то нужно построить коттедж по индивидуальному проекту. Вот он наймет маленькую компанию, она ему с удовольствием его построит. А если мы говорим о массовом строительстве жилья — для этого нужны крупные игроки.

Например, сейчас есть проблема, которая потихонечку набирает обороты. И она очень серьезная. В Самаре большой процент существующего жилья уже давно выработал свой ресурс. Все те довоенные постройки, дома, которые строились во времена Хрущева, уже подходят к своему сроку годности или давно его отработали. И уже в ближайшем будущем мы столкнемся с проблемой, когда нужно будет массово переселять людей из этого жилья. К этому моменту крупные компании должны вырасти до такой степени, чтобы у них была возможность переселять многоэтажки и строить им альтернативу.

— А каким образом отрасль будет развиваться в Самаре, в границах которой осталось крайне мало свободных земель?

Самара, я думаю, по своей энергетике и по своему потенциалу «обречена» на рост и расширение. Практика показывает, что в наш район жить приезжают люди и из Татарстана, из Мордовии, Оренбургской области, из северных областей. То есть Самара — это такой магнит для людей. Людям здесь нравится, и они хотят здесь жить.

Город будет расти, будут появляться современные районы, в них будут мигрировать люди из районов «старой застройки», которые отжили свое время. У всего есть свой срок службы. Постепенно мы дойдем и до сноса пятиэтажных и девятиэтажных домов панельных старых. И эти глобальные проблемы должны решать глобальные компании.

— Каковы в этом свете перспективы малоэтажной застройки?

— Перспективы — очень большие. Об этом говорят в первую очередь наши цифры по продажам, по тому, как быстро заселяется и растет наш район. Мы не успеваем выдавать то количество жилья, которое необходимо рынку. И сейчас нам приходится наращивать и производство стройматериалов, и строительные мощности самой площадки.

Кроме того, людям нравится малоэтажное жилье. Там другая атмосфера, там «тепло». У людей нет ощущения, что их дом заканчивается квартирой. На днях общался с одним из жителей «КОШЕЛЕВ‑проекта». У него на руках сидел ребенок, который порвал какую-то бумажку и бросил ее на землю. Мужчина подобрал мусор и выбросил его в урну. И это очень показательный случай. Это показатель того, как люди относятся к тому месту, где они живут.

— Каковы перспективы дальнейшего развития «КОШЕЛЕВ‑проекта»?

— Расширяемся. У нас площадка очень большая. У нас запланировано строительство целого города, даже не городка, а большого города. В планах — комплексная застройка на площади в 3 300 гектаров. Это территория больше, чем площадь двух районов Самары — Ленинского и Октябрьского. Мы планируем построить 11 млн квадратных метров жилья. Это 205 тысяч квартир на 400 тысяч жителей. Конечно, это длительный проект, я уверен, что он еще будет трансформироваться, поскольку жесткие планы мы прописываем на два-три года вперед, а дальнейшее развитие можем корректировать в соответствии с потребностями рынка.

— А идея строить многоэтажное жилье у вас не возникала?

— Мы будем строить многоэтажное жилье. Такое строительство у нас запланировано на 2015 год. На том же участке. Это дома в пять, десять и шестнадцать этажей. Ведь территория под застройку очень большая, это полноценная городская среда, а мы считаем, что в городе должны присутствовать разные виды жилья. Мы же работаем для людей, а у них разные потребности. Есть люди, которые хотят жить в малоэтажном жилье, есть люди, которые хотят заехать в десятиэтажки, а есть — которые хотят жить в своем собственном доме. И мы постараемся удовлетворить всех.

— Транспортная доступность — это проблема для микрорайона?

— Основная часть людей, которые к нам переезжают, работают в Кировском и Промышленном районах. Кто-то вообще работает в «Икее». И эти люди совершенно по-другому смотрят на транспортную доступность. Скоро появится индустриальный парк и количество рабочих мест в районе увеличится.

Кроме того, сейчас через район проходит большое количество маршрутов автобусов, есть действующая железнодорожная станция.

Это, знаете, «проблема» из разряда «у них нет канализации», «у них там радиоактивный алюминий», «у них кирпич не кирпичный, не кондиционный» (смеется)… Я удивляюсь, где же столько взять некондиционного кирпича-то, мы по полмиллиона штук в день вырабатываем.

— Сообщалось о том, что вы в рамках государственно-частного партнерства планируете строительство транспортного узла в районе «КОШЕЛЕВ‑проекта». На каком этапе находится этот проект?

— Создана рабочая группа при правительстве Самарской области. Пивкин Иван Иванович нас регулярно собирает. Там участвуют КбшЖД, городские власти, минтранс и мы. Сейчас согласовывается проект транспортного узла, схема практически утверждена.

— Что он будет из себя представлять?

— Это узел, который соединит автобусные маршруты и скоростную электричку. КбшЖД планирует реализовать проект ускоренной линии «Самара — «Курумоч» — Тольятти», куда войдет и наша станция.

В ближайшее время мы хотим совместно с РЖД перенести станцию «Ягодная», чтобы уже сегодня жители района смогли пользоваться железнодорожным транспортом. Платформа будет расположена ближе к жилым домам, рядом с разворотной площадкой автобусов. После того как движение электричек здесь будет ускорено, спрос на эти перевозки у жителей также должен возрасти. Платформу мы планируем перенести уже в этом году.

Само же строительство транспортного узла начнется в 2015 году. Этот проект будет реализован в рамках государственно-частного партнерства. Планируется, что здесь будут и федеральные, и областные деньги, средства КбшЖД и деньги нашей компании. Мы вкладываем в нашу землю и за свой счет разрабатываем проект.

— «Корпорация КОШЕЛЕВ» строит жилье не только в Самарской области. Расскажите о ваших проектах в других регионах?

— С 2012 года мы реализуем проект в Калуге. Микрорайон, рассчитанный на 25–30 тысяч жителей, планируем достроить в 2015 году.

Недавно мы были в Пензенской области. Туда мы приехали по приглашению губернатора региона. Нам предоставили земельный участок площадью около 700 гектаров, который нам понравился. Губернатор сразу заявил, что площадку магистральными сетями регион обеспечит. Сейчас мы задали ряд вопросов, на которые должна дать ответы администрация области. И мы, и они заинтересованы в сотрудничестве. Так что, надеюсь, вскоре мы начнем строительство. Это будет город-спутник, рядом с Пензой.